✨ 부동산 개발업 등록, 헷갈리지 마세요! 대상 기준을 매우 쉬운 방법으로 완벽 정리
목차
- 부동산 개발업 등록, 왜 해야 할까요?
- 부동산 개발업 등록 대상의 핵심 기준 (매우 쉬운 방법)
- 등록 대상 기준 1: 규모 기준
- 등록 대상 기준 2: 횟수 기준
- 규모 기준 상세 해설
- 토지 개발 규모 기준
- 건축물 개발 규모 기준
- 주택 및 주거 외 건축물의 개발 규모 산정 방법
- 횟수 기준 상세 해설
- 등록 예외 대상 (등록하지 않아도 되는 경우)
- 경미한 개발 행위
- 특정 법률에 따른 사업 시행자
- 등록 시 필수 인력 및 자본금 요건
- 전문 인력 기준
- 자본금 기준 (개인 및 법인)
- 등록 절차 및 유의사항
부동산 개발업 등록, 왜 해야 할까요?
당겨주세요!
부동산 개발업은 토지나 건축물을 개발하여 공급하는 중요한 사업입니다. 「부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 ‘부동산 개발업법’)은 이러한 개발 행위의 투명성과 전문성을 확보하고, 궁극적으로 소비자를 보호하기 위해 일정 규모 이상의 개발 사업을 영위하려는 사업자에게 등록 의무를 부과하고 있습니다. 이 등록을 거치지 않고 법에서 정한 등록 대상 규모 이상의 개발업을 수행할 경우, 벌칙이 부과될 수 있으므로, 사업을 시작하기 전에 자신이 등록 대상인지 아닌지를 명확하게 파악하는 것이 매우 중요합니다. 등록은 사업의 신뢰도를 높이고 합법적인 사업 영역을 확보하는 첫걸음입니다.
부동산 개발업 등록 대상의 핵심 기준 (매우 쉬운 방법)
부동산 개발업 등록 대상인지 아닌지를 판단하는 기준은 크게 규모 기준과 횟수 기준 두 가지로 나뉩니다. 개발 행위가 이 두 기준 중 어느 하나라도 충족하면 부동산 개발업 등록 대상이 됩니다. 즉, ‘규모가 작더라도 횟수가 많으면’ 또는 ‘횟수는 적더라도 규모가 크면’ 등록 대상이 된다는 뜻입니다. 이 핵심 기준을 파악하는 것이 ‘매우 쉬운 방법’으로 등록 대상을 이해하는 열쇠입니다.
등록 대상 기준 1: 규모 기준
개발하려는 토지나 건축물의 면적 또는 연면적이 법에서 정한 기준 이상인 경우 등록 대상이 됩니다.
등록 대상 기준 2: 횟수 기준
개발하려는 사업의 건수가 법에서 정한 기준 이상인 경우 등록 대상이 됩니다. 규모가 기준 미만이더라도 횟수가 기준을 넘으면 등록해야 합니다.
규모 기준 상세 해설
부동산 개발업법 시행령에서는 개발하려는 토지나 건축물의 종류에 따라 등록 기준 규모를 다르게 정하고 있습니다. 이 규모는 개발 사업의 총량을 판단하는 중요한 요소입니다.
토지 개발 규모 기준
토지 개발의 경우, 개발하는 토지의 면적이 $3,000$제곱미터 이상인 경우 등록 대상에 해당합니다. 다만, 연간(1월 1일부터 12월 31일) 개발하는 토지의 총면적이 $3,000$제곱미터 미만인 경우에는 예외적으로 등록 대상에서 제외될 수 있습니다. 이 $3,000$제곱미터라는 기준은 농지나 산지 등 토지의 이용 현황에 관계없이 일률적으로 적용됩니다.
건축물 개발 규모 기준
건축물 개발의 경우, 개발하는 건축물의 연면적이 $5,000$제곱미터 이상인 경우 등록 대상에 해당합니다. 연면적은 하나의 건축물에 대한 기준이 아니라, 동일하거나 연접한 일단의 토지에 개발하는 모든 건축물의 연면적 합계를 기준으로 합니다.
주택 및 주거 외 건축물의 개발 규모 산정 방법
- 주택(「주택법」에 따른 주택)의 경우: 연면적 $5,000$제곱미터 이상 또는 세대수가 $50$세대 이상인 경우 등록 대상이 됩니다. 이 중 하나만 충족해도 등록 대상입니다.
- 주거 외 건축물(상가, 오피스 등)의 경우: 연면적 $5,000$제곱미터 이상인 경우 등록 대상이 됩니다.
- 복합 용도 건축물의 경우: 주택 부분과 주거 외 건축물 부분을 각각의 기준에 따라 판단하여, 어느 한쪽이라도 기준을 충족하면 등록 대상이 됩니다.
횟수 기준 상세 해설
규모 기준에 미치지 못하는 소규모 개발 행위라도, 반복적으로 수행할 경우 전문성이 요구된다고 보아 등록을 의무화합니다. 횟수 기준은 연간(1월 1일부터 12월 31일) 개발 행위를 수행한 건수를 기준으로 합니다.
- 토지 개발의 경우: 토지 면적이 $3,000$제곱미터 미만이라도, 연간 $3$회 이상 개발 행위를 하는 경우 등록 대상이 됩니다.
- 건축물 개발의 경우: 건축물 연면적이 $5,000$제곱미터 미만(또는 주택의 경우 $50$세대 미만)이라도, 연간 $3$회 이상 개발 행위를 하는 경우 등록 대상이 됩니다.
여기서 ‘개발 행위’의 횟수는 개발 사업별로 산정하며, 동일한 개발 주체가 다른 시기에 다른 토지 또는 건축물에 대해 개발을 수행하는 경우 각각 $1$회로 계산됩니다.
등록 예외 대상 (등록하지 않아도 되는 경우)
위에서 설명한 규모 및 횟수 기준을 충족하더라도, 법률에 따라 일부 예외 대상이 존재합니다. 이는 개발 행위의 성격이 경미하거나, 이미 다른 법률에 따라 관리 및 감독을 받는 경우에 해당합니다.
경미한 개발 행위
법에서 정한 규모 및 횟수 기준을 모두 충족하지 않는 소규모 개발 행위는 당연히 등록 대상에서 제외됩니다. 예를 들어, 토지 면적 $2,000$제곱미터($3,000$제곱미터 미만)에 대한 개발을 연 $2$회($3$회 미만)만 수행하는 경우 등이 이에 해당합니다.
특정 법률에 따른 사업 시행자
- 국가, 지방자치단체, 공공기관 등은 이미 공적인 성격을 가지고 관리감독을 받으므로 등록 의무가 면제됩니다.
- 「주택법」에 따른 주택건설사업자나 대지조성사업자로서 이미 등록을 한 경우, 해당 법률에 따라 수행하는 사업에 대해서는 부동산 개발업 등록이 면제될 수 있습니다. 이는 이중 등록의 부담을 덜기 위함입니다.
- 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」 등 다른 개별 법률에 따라 사업 시행자로 지정받아 개발 사업을 수행하는 경우에도 해당 개발 사업에 대해서는 등록 의무가 면제됩니다.
등록 시 필수 인력 및 자본금 요건
부동산 개발업을 등록하기 위해서는 규모와 횟수 기준 외에 일정한 등록 기준을 충족해야 합니다. 이는 사업의 안정성과 전문성을 담보하기 위함입니다.
전문 인력 기준
개발 사업의 전문적인 수행을 위해 $2$명 이상의 전문 인력을 확보해야 합니다. 이 전문 인력은 「부동산 개발업법 시행령」에 명시된 자격증 소지자(예: 「건축사법」에 따른 건축사, 「국가기술자격법」에 따른 토목/건축 분야 기사 자격증 소지자, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사, 「공인중개사법」에 따른 공인중개사로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자 등) 중 $2$명 이상이어야 합니다. 이 전문 인력은 상시 근무하는 것을 원칙으로 하며, 다른 업무를 겸직할 수 없습니다.
자본금 기준 (개인 및 법인)
사업의 재정적 안정성을 확보하기 위해 일정 규모 이상의 자본금을 갖추어야 합니다.
- 법인: $3$억 원 이상의 자본금을 보유해야 합니다. 이 자본금은 납입자본금과 자기자본(자산총액에서 부채총액을 뺀 금액) 모두 $3$억 원 이상이어야 합니다.
- 개인: $6$억 원 이상의 자산평가액(순자산)을 보유하거나, 이에 상응하는 $3$억 원 이상의 예치금을 보유해야 합니다.
등록 절차 및 유의사항
등록 대상에 해당하고 등록 기준(인력, 자본금 등)을 충족했다면, 개발업자는 시·도지사에게 부동산 개발업 등록을 신청해야 합니다.
- 등록 신청 서류 준비: 등록 신청서, 전문 인력 확보 증명 서류(자격증 사본, 재직 증명서 등), 자본금 확보 증명 서류(재무제표, 잔액 증명서 등), 사무실 확보 증명 서류 등을 준비합니다.
- 등록 신청 및 심사: 준비된 서류를 관할 시·도지사에게 제출하면, 관할 기관은 서류 검토와 현장 조사를 통해 등록 기준 충족 여부를 심사합니다.
- 등록증 교부: 심사 결과 등록 기준에 적합하다고 판단되면 부동산 개발업 등록증을 교부받게 되며, 이때부터 합법적으로 부동산 개발업을 수행할 수 있습니다.
유의사항으로는, 전문 인력 및 자본금은 등록 시점뿐만 아니라 사업을 영위하는 내내 등록 기준 이상을 유지해야 하며, 만약 기준에 미달하게 될 경우 행정 처분을 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 또한, 등록증을 타인에게 대여하거나 양도하는 행위는 엄격하게 금지됩니다.
이처럼 부동산 개발업 등록 대상 여부는 규모($3,000\text{m}^2$/$5,000\text{m}^2$) 또는 횟수(연간 $3$회)를 기준으로 매우 쉽게 판단할 수 있으며, 대상에 해당한다면 전문 인력과 자본금 등의 등록 요건을 갖추어 정식으로 등록하는 절차를 거쳐야 합니다.