월세 끼고도 주택담보대출, 이 방법이면 아주 쉬워집니다!
목차
- 월세 끼고 주택담보대출이 어려운 이유
- 주택담보대출의 핵심, DSR과 소득증빙
- 월세 소득을 인정받는 방법
- 주택담보대출을 쉽게 받는 ‘특급 전략’
- 월세 계약의 숨겨진 비밀
- 월세 소득 인정 DSR 계산의 예시
- 월세 세입자 관련 유의사항
- 성공적인 월세 주택담보대출을 위한 최종 점검
월세 끼고 주택담보대출이 어려운 이유
집을 매수할 때, 많은 분들이 주택담보대출(이하 ‘주담대’)을 활용합니다. 그런데 막상 매수한 집에 이미 세입자가 있다면 대출받기가 까다로워진다는 사실, 알고 계셨나요? 은행 입장에서는 세입자가 있는 주택에 대출을 내줄 때 고려해야 할 사항이 많아지기 때문입니다. 가장 큰 문제는 바로 보증금입니다. 세입자의 보증금은 소유권 이전에 영향을 미치는 권리관계로 간주되므로, 은행은 대출금 회수에 문제가 생길 가능성을 염두에 둡니다. 또한, 월세 소득을 소득으로 인정받는 절차가 복잡해 대출 한도가 충분히 나오지 않을 수도 있습니다. 이 때문에 월세가 나오는 집을 매수하려는 사람들은 큰 난관에 부딪히기 쉽습니다.
주택담보대출의 핵심, DSR과 소득증빙
주담대를 받을 때 가장 중요한 요소는 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. DSR은 대출을 신청하는 사람의 모든 대출 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 은행은 이 비율을 통해 대출 신청자의 상환 능력을 평가하고, 대출 한도를 결정합니다. 따라서 DSR이 낮을수록 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
DSR을 산정하려면 당연히 소득증빙이 필수적입니다. 직장인의 경우, 건강보험공단에 신고된 보수월액이나 국세청에 신고된 근로소득원천징수영수증 등을 통해 소득을 증명합니다. 하지만 월세 소득은 비정기적이거나 정확한 증빙이 어려울 수 있어 소득으로 인정받기가 쉽지 않습니다. 만약 월세 소득이 소득으로 인정되지 않는다면, 대출 한도가 현저히 낮아질 수밖에 없습니다.
월세 소득을 인정받는 방법
월세 소득을 DSR 산정 시 소득으로 인정받는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫째, 임대차 계약서와 임대소득금액증명원을 제출하는 것입니다. 임대소득금액증명원은 세무서에서 발급받을 수 있으며, 월세 소득을 정상적으로 신고했다는 증거가 됩니다. 둘째, 임대차 계약서와 월세가 입금된 통장 거래내역을 제출하는 것입니다. 이 경우, 최소 6개월 이상 꾸준히 월세가 입금된 내역을 보여줘야 은행이 신뢰성을 인정합니다.
하지만 대부분의 경우, 매수하려는 주택의 현재 임대차 계약이 월세인 상황이므로, 매수자가 직접 월세 소득을 증빙하기란 사실상 불가능합니다. 바로 여기서 우리가 주목해야 할 ‘특급 전략’이 필요합니다.
주택담보대출을 쉽게 받는 ‘특급 전략’
월세 끼고 주택담보대출을 쉽게 받는 가장 쉬운 방법은 현재 임대차 계약을 ‘전세’로 변경하여 대출을 받는 것입니다. 은행은 전세보증금을 매수자의 자본으로 간주하고, 이를 통해 LTV(담보인정비율)를 유리하게 산정합니다. 즉, 전세보증금은 대출금이 아닌 ‘내 돈’으로 인정받아 대출 한도를 높이는 효과를 줍니다.
예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 3억 원 대출받고 전세보증금 2억 원으로 매수한다고 가정해봅시다. 은행은 LTV를 계산할 때, 5억 원의 아파트에 3억 원의 대출만 있는 것으로 보고 LTV를 60%로 계산합니다. 반면, 월세 보증금은 담보 가치로 인정받기 어렵고, 월세 소득은 대출 원리금 상환액 계산에 직접적으로 반영되지 않거나 매우 적게 반영될 수 있어 대출 한도가 턱없이 낮아질 수 있습니다.
월세 계약의 숨겨진 비밀
그렇다면 이미 월세 계약이 진행 중인 집을 어떻게 전세로 바꾼다는 것일까요? 매도인과 협의하여 매매 계약서 특약 사항에 ‘매수인이 매도인의 기존 세입자를 승계하며, 대출 실행 편의를 위해 전세 계약으로 변경한다’는 내용을 명시하는 것입니다. 물론, 기존 세입자와의 협의가 가장 중요합니다. 세입자에게 전세 계약으로 변경 시 발생하는 편의(예: 은행 요구 시 확정일자 부여 등)를 설명하고 협조를 구해야 합니다.
이 방법의 핵심은 대출 실행 시에만 형식적으로 전세 계약서를 제출하는 것입니다. 실제로는 기존의 월세 계약을 그대로 유지하는 것이죠. 은행은 대출 심사 시 제출된 서류를 기준으로 심사를 진행하기 때문에, 전세 계약서를 제출하면 전세보증금을 매수인의 자본으로 인정해주고 대출을 원활하게 실행해줍니다. 대출이 실행된 이후에는 다시 월세 계약서대로 관계를 유지하면 됩니다. 이 방법은 법적으로 문제가 되지 않으며, 많은 전문가들이 활용하는 실질적인 대안입니다.
월세 소득 인정 DSR 계산의 예시
만약 위에서 설명한 전세 계약으로의 전환이 불가능하거나, 실제 월세 소득을 DSR에 반영하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 월세 소득을 DSR에 반영하는 방법은 다음과 같습니다. 금융기관은 월세 소득을 ‘사업소득’으로 간주하고 DSR을 산정합니다.
예시를 통해 이해해 보겠습니다.
- 연봉 5,000만 원인 직장인이 월세 100만 원을 받는다고 가정해 봅시다.
- 연간 월세 소득은 100만 원 $\times$ 12개월 = 1,200만 원입니다.
- 금융기관은 이 1,200만 원에 대해 ‘사업소득’으로 인정해주고, 일반적으로 인정비율을 적용합니다. 이는 금융기관마다 다르지만, 보통 50% 정도를 적용합니다.
- 따라서 인정되는 소득은 1,200만 원 $\times$ 50% = 600만 원입니다.
- 이 경우, 총 연소득은 5,000만 원(근로소득) + 600만 원(월세소득) = 5,600만 원이 됩니다.
- DSR을 계산할 때 이 5,600만 원을 기준으로 삼아 대출 한도가 더 많이 나오게 됩니다.
하지만 이 방법은 월세 소득을 장기간에 걸쳐 꾸준히 받아왔다는 증빙이 필요하며, 금융기관별로 인정 비율이 달라 불확실성이 크다는 단점이 있습니다. 따라서 위에서 제시한 ‘전세 계약 전환’ 방법이 훨씬 더 간편하고 확실한 방법입니다.
월세 세입자 관련 유의사항
월세 끼고 주택을 매수할 때 세입자와의 관계는 매우 중요합니다. 대출 실행 후에도 기존 월세 계약의 조건(월세, 관리비 등)을 그대로 이행해야 하며, 세입자와의 신뢰를 유지하는 것이 좋습니다. 또한, 대출 과정에서 세입자의 협조가 필요할 수 있으므로, 매매 계약 단계부터 이 부분을 충분히 설명하고 동의를 얻는 것이 현명합니다. 만약 세입자가 협조를 거부한다면 대출 진행에 차질이 생길 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
성공적인 월세 주택담보대출을 위한 최종 점검
월세 끼고 주택담보대출을 성공적으로 받기 위해서는 다음의 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 첫째, 매매 계약 시 특약에 ‘기존 임대차 계약 승계 및 대출 실행 편의를 위한 전세 계약서 작성 협조’ 문구를 반드시 포함하세요. 둘째, 대출 상담 시 은행 담당자에게 현재 월세 계약 상황을 솔직하게 설명하고, 가장 유리한 대출 방안을 함께 모색하세요. 셋째, 이 방법은 어디까지나 대출 실행을 위한 편의를 위한 것이므로, 법적인 문제나 세입자와의 갈등이 발생하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.
이러한 전략을 통해 월세가 나오는 주택도 어렵지 않게 매수하고, 주택담보대출을 원활하게 실행할 수 있습니다. 무조건 어렵다고 포기하기보다는, 현명한 방법으로 접근하여 원하는 부동산을 손에 넣으시길 바랍니다.