집주인이 낼까, 세입자가 낼까? 월세 복비, 아주 쉽게 정리해 드릴게요!
목차
- 월세 계약 시 중개보수는 누가 내나요?
- 중개보수 요율표: 직접 계산해보기
- 중개보수, 현명하게 협상하는 꿀팁
- 만약 계약 기간을 못 채우고 나간다면?
- 부동산 중개사, 꼭 이용해야 할까요?
- 중개사고 예방을 위한 체크리스트
월세 계약 시 중개보수는 누가 내나요?
많은 분이 궁금해하시는 첫 번째 질문, 바로 월세 계약 시 발생하는 중개보수(복비)를 누가 부담하는가입니다. 결론부터 말씀드리면, 중개보수는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 각각 부담하는 것이 원칙입니다. 거래 성사에 기여한 공로에 대해 쌍방이 대가를 지급하는 것이죠. 흔히 ‘복비’라고 불리는 이 비용은 법정 한도 내에서 정해지며, 거래가액에 따라 요율이 달라집니다. 따라서 계약을 진행하기 전에 중개보수 상한 요율을 미리 알아두고 예상 비용을 계산해 보는 것이 좋습니다. 가끔 집주인이 모든 중개보수를 부담하는 경우도 있지만, 이는 흔치 않으며 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 반대로 세입자가 모두 부담하는 경우도 있는데, 이는 법적 원칙에 어긋나는 경우이므로 계약서 작성 전 반드시 확인해야 합니다.
중개보수 요율표: 직접 계산해보기
중개보수는 ‘주택’과 ‘주택 외’ 부동산으로 나누어 요율이 다르게 적용됩니다. 우리가 흔히 거래하는 주택의 경우, 주택임대차보호법에 따라 시·도 조례로 정해진 요율을 따릅니다. 계산 방법은 아주 간단합니다. 먼저 거래가액을 구해야 하는데, 월세는 ‘보증금 + (월세 × 100)’으로 계산합니다. 단, 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만일 경우에는 ‘보증금 + (월세 × 70)’으로 계산합니다. 이렇게 산출된 거래가액에 해당 요율을 곱하면 되죠.
예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원인 주택을 계약한다고 가정해 보겠습니다.
먼저, 거래가액을 계산합니다.
1,000만 원 + (50만 원 × 100) = 6,000만 원
이 금액은 5천만 원 이상이므로 이 금액을 기준으로 계산합니다.
서울시 조례를 기준으로 5천만 원 이상 1억 원 미만 주택의 임대차 중개보수 요율은 0.4%입니다.
따라서 중개보수는 다음과 같습니다.
6,000만 원 × 0.4% = 24만 원
여기서 한도액도 확인해야 합니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간의 한도액은 30만 원입니다. 24만 원은 30만 원 한도 내이므로 이 금액이 최종 중개보수가 됩니다.
만약 보증금 500만 원에 월세 30만 원인 경우라면,
500만 원 + (30만 원 × 100) = 3,500만 원
이 금액은 5천만 원 미만이므로 다시 계산해야 합니다.
500만 원 + (30만 원 × 70) = 2,600만 원
이 금액에 해당하는 요율(서울시 기준 5천만 원 미만 주택 임대차 요율은 0.5%)을 곱합니다.
2,600만 원 × 0.5% = 13만 원
5천만 원 미만 구간의 한도액은 20만 원이므로 13만 원이 최종 중개보수입니다.
이처럼 복잡해 보이지만 몇 가지 숫자만 알면 직접 쉽게 계산할 수 있습니다. 거래 전 반드시 해당 지역의 시·도 조례를 확인하여 정확한 요율과 한도액을 파악하는 것이 중요합니다.
중개보수, 현명하게 협상하는 꿀팁
중개보수는 법정 요율 상한선일 뿐, 그 이하로 협의가 가능합니다. 특히 경기가 좋지 않거나 매물이 잘 나가지 않는 상황에서는 중개사가 먼저 요율을 낮춰주기도 합니다. 하지만 먼저 적극적으로 협상을 시도하는 것이 더 좋은 결과를 가져올 수 있습니다.
첫째, 계약 전 협상하기.
중개보수 협상은 계약서에 서명하기 전에 이루어져야 가장 효과적입니다. 계약이 거의 확정된 시점에 ‘중개보수를 조금 깎아주시면 좋겠습니다’라고 정중하게 요청해 보세요. 이때 ‘주변 시세도 알아봤는데, 다른 부동산에서도 비슷한 조건으로 거래가 가능하다고 하더라’는 식으로 자연스럽게 흥정을 유도하는 것도 좋은 방법입니다.
둘째, 중개보수 협의 시기.
집을 여러 군데 보러 다닐 때, ‘다른 부동산에서도 이 매물을 보여주는데, 사장님께 계약하면 중개보수 조금 할인해 주실 수 있나요?’라고 미리 운을 띄우는 것도 좋은 전략입니다. 중개사는 자신의 부동산에서 계약을 성사시키고 싶어 하므로, 이 제안에 긍정적으로 반응할 가능성이 높습니다.
셋째, 협의 내용 서면으로 남기기.
구두로만 협의하지 않고, 중개대상물 확인·설명서 또는 중개보수 영수증에 할인된 금액을 명시하도록 요청하세요. 추후 발생할 수 있는 분쟁을 막고 약속한 금액을 정확하게 지불하기 위함입니다. 협의된 금액을 명시하고 중개사의 서명을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.
만약 계약 기간을 못 채우고 나간다면?
월세 계약 기간(보통 2년)을 다 채우지 못하고 중도에 계약을 해지하는 경우, 발생하는 중개보수 부담에 대한 질문도 많습니다. 일반적으로 세입자가 개인적인 사정으로 계약을 중도 해지할 때는 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개보수를 기존 세입자가 부담하는 것이 관행입니다.
이는 법적으로 명확히 규정된 사항은 아니지만, 민법상 손해배상 의무와 관련하여 인정되는 관습입니다. 기존 세입자가 계약을 파기하여 집주인에게 손해(새로운 세입자를 구하기 위한 중개보수 등)를 입혔으므로, 그 손해를 배상해야 한다는 논리입니다. 따라서 새로운 세입자를 구하는 데 발생하는 집주인의 중개보수와 자신의 중개보수, 즉 양쪽의 중개보수를 모두 부담해야 할 수도 있습니다. 물론, 이는 임대인과의 협의에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산 중개사, 꼭 이용해야 할까요?
직거래를 통해 중개보수를 아끼려는 분들도 많습니다. 하지만 부동산 중개사를 통하는 것이 훨씬 안전하고 편리한 경우가 많습니다.
장점:
- 안전한 거래: 공인중개사는 매물의 권리 관계(근저당, 압류 등)를 정확하게 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 이를 통해 전세 사기나 이중계약 등 다양한 중개사고를 예방할 수 있습니다.
- 법률 보호: 중개사가 제공하는 중개대상물 확인·설명서는 법적 효력이 있으며, 중개사고 발생 시 공제조합을 통해 일정 부분 보상을 받을 수 있습니다.
- 전문성: 중개사는 계약서 작성, 확정일자 받는 방법 등 복잡한 절차를 대행해주며, 궁금한 점을 쉽게 해결해 줍니다. 또한 주변 시세에 대한 정확한 정보를 제공하여 합리적인 가격에 계약을 맺도록 돕습니다.
단점:
- 비용 발생: 중개보수라는 비용을 지불해야 합니다.
중개사고 예방을 위한 체크리스트
안전한 거래를 위해 중개사에게 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다.
1. 중개사 등록 여부 확인:
계약을 진행하려는 중개사가 정식으로 등록된 공인중개사인지 확인하세요. 국가공간정보포털(온나라 부동산포털)에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
2. 중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 검토:
중개사가 작성하는 이 서류에는 매물의 주소, 면적, 소유권, 근저당, 압류 등 권리 관계가 상세히 기재되어 있습니다. 특히 융자 금액과 채무 관계를 꼼꼼하게 확인하여 전세 사기의 위험을 줄여야 합니다. 이 서류는 계약의 중요한 근거가 되므로, 반드시 꼼꼼히 읽고 본인에게 불리한 내용은 없는지 확인해야 합니다.
3. 보증보험 가입 여부 확인:
정식 중개사는 중개사고 발생 시 고객에게 손해를 배상하기 위해 공제증서 또는 보증보험에 가입되어 있습니다. 계약 전 중개사에게 공제증서를 보여달라고 요청하고, 유효기간과 보상한도를 확인하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 내용 확인:
계약서에 특약사항으로 넣어야 할 내용(예: 입주 전 도배, 장판 교체 등)이 있는지 다시 한번 확인하고, 모든 조항을 꼼꼼히 읽어보세요. 특히 임대인(집주인)의 신분증과 등기부등본상의 인적 사항이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 대리인이 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 집주인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하는 것이 안전합니다.